È nota in tutta Italia come l’“isola d’oro”, apprezzata e amata dalle migliaia di turisti stranieri che ogni anno affollano le sue spiagge; ma ora la splendida località balneare rischia di essere stravolta da una colossale cementificazione.
Era il 15 marzo del 2009 quando sul Corriere della Sera appariva un articolo di Gabriela Jacomell: “Grado, Maxi albergo e ville sulle valli di Hemingway. Lite su Zamparinicity” che portava alla ribalta il primo di una serie di progetti urbanistici destinati a trasformare l’isola del sole in un’isola di cemento, stravolgendone l’aspetto, arrecando un grave danno alla laguna e alle numerose aree protette che stanno nelle vicinanze e causando alla città gravi problemi di traffico e di affollamento delle spiagge e delle strutture ricettive.
Pioggia di progetti
Di lì ad un anno circa, il 1 giugno del 2010, alcuni membri della giunta e del consiglio comunale - due assessori della Lega Nord e sette consiglieri sia di maggioranza che minoranza - rassegnavano le dimissioni dopo aver dato avvisaglie di malcontento nel consiglio comunale precedente, quando il primo punto all’ordine del giorno era proprio la “Zamparini City”.
Il 3 giugno del 2010, quindi, veniva nominato Commissario Straordinario per la provvisoria amministrazione Giovanni Blarasin, che veniva così dotato dei poteri esercitati dal Sindaco, dalla Giunta e dal Consiglio comunale.
A partire da quel momento sono piovuti sulla località balneare cinque progetti di nuovi complessi residenziali, per un totale di 2 milioni e 300mila metri quadrati (circa un milione di metri cubi).
Tre di essi prevedono la cementificazione di un’ampia area collocata tra l’abitato e Grado Pineta. Il primo è la cosiddetta Zamparini City, prevista dal piano regolatore del 2004 come piano particolareggiato di iniziativa pubblica: diventato operativo con un accordo di pianificazione firmato tra il comune di Grado e la Monte Mare Grado srl del Gruppo Zamparini, viene firmato una prima volta nel maggio del 2009 per poi essere rinnovato, in quanto scaduto, nel novembre 2010. Ad aprile 2011 è stata approvata la variante che consente di realizzare il piano particolareggiato.
L’accordo di pianificazione
Che cosa è l’accordo di pianificazione? La legge 142/1990 ha introdotto gli Accordi di Programma “per la definizione e l'attuazione di opere, di interventi o di programmi di intervento che richiedono, per la loro completa realizzazione, l'azione integrata e coordinata di comuni, di province e regioni, di amministrazioni statali e di altri soggetti pubblici”,;un procedimento che riguarda solo gli Enti pubblici, ma che, secondo una sentenza del TAR del Lazio (20.01.1995) può essere aperto anche a privati che intendano partecipare alla definizione dell’accordo, offrendo il proprio contributo, con funzione collaborativa o chiarificatrice. Per la Legge sulla trasparenza (L.241/1990) i privati possono inoltre partecipare al procedimento amministrativo e quindi anche all’accordo di programma. Inoltre, la stessa legge introduce gli “Accordi integrativi o sostitutivi del provvedimento”, che “l'amministrazione procedente può concludere, (…) con gli interessati al fine di determinare il contenuto discrezionale del provvedimento finale ovvero in sostituzione di questo”. In quest’ultima tipologia di atti viene fatto rientrare l’”accordo di pianificazione”.
In questo caso specifico, l’accordo di pianificazione prevede che l’amministrazione in un tempo prestabilito esegua tutti gli atti che servono per la realizzazione del progetto e faciliti ed incentivi lo spostamento di una zona artigianale (già insediata) in un'altra ubicazione. Dal canto suo il privato si impegna: a cedere 2 macrolotti, nella zona artigianale, per realizzarvi delle “Social Housing”; a realizzare tutti gli standard urbanistici previsti dalla legge regionale, anche quelli mancanti a Grado Pineta; a corrispondere 3 milioni di euro per gli oneri di urbanizzazione dovuti; a realizzare tutti gli edifici con tecniche di bio edilizia con il limite di fabbisogno energetico di 30 Kw/mq; a realizzare un corridoio ecologico largo 50 metri e infine a garantire alcuni benefici per i residenti di Grado, tra cui uno sconto di 5 euro all’entrata delle terme che verranno realizzate.
La Zamparini City è in sostanza una zona di espansione in località ex Valle Cavarera, su una superficie di circa 493.000 metri quadrati, con la previsione di costruire 0,8 metri cubi per ogni metro quadrato di terreno, per un totale di circa ulteriori 394.400 metri cubi di cemento da destinare a residenze turistiche, ricettive, commerciali e direzionali.
Altri 500mila metri cubi di cemento
Sempre nella stessa area insistono altri due piani particolareggiati di iniziativa privata già adottati dal Comune di Grado. Il primo è il Comparto B Sacca dei Moreri, dove si prevede di costruire 269mila metri cubi di cemento da destinare a residenze turistiche e ricettive su una superficie di 267mila metri quadrati, nonché un parcheggio di intercambio dalla superficie di 7.848 metri quadrati, che sarà ceduto gratuitamente al Comune di Grado, secondo la convenzione stipulata tra il comune è il Consorzio “Lido dei Moreri”. I due progetti, nel corso del 2011, sono stati riuniti dalle due società, la Monte Mare Grado srl e il consorzio Lido dei Moreri, per realizzare un Masterplan dell’area comprendendo anche la zona più ad Est della Zamparini City, dove è prevista la realizzazione di un campo da golf. Inoltre, secondo il progetto realizzato dagli architetti Thun e Kipar, l’edificato si dovrebbe integrare con il verde anche con la realizzazione di canali, uno dei quali metterebbe in contatto la Laguna di Grado con il mare Adriatico.
Il terzo progetto che insiste sull’area, il Comparto A Sacca dei Moreri, che prevede su una superficie di 56.200 metri quadrati la realizzazione di 150mila metri cubi di cemento da destinare a residenze turistico ricettive (alberghi), con la realizzazione di edifici alti 22 metri, 7 piani fuori terra, fronte mare, con un andamento quasi parallelo alla linea di costa; e altri ad uso residenziale, alti 15 metri, 5 piani, uguali ad un indice di fabbricabilità pari a 2.82 mc/mq.
Ad aprile del 2011 è stato poi sottoposto a valutazione d’incidenza il piano del Comprensorio Turistico di Primero, sull’estremità orientale dell'isola: qui, oltre la realizzazione di 93.000 metri cubi da destinare a residenziale e ricettivo turistico, è prevista anche la possibilità di demolire e ricostruire l’esistente, per circa 37.000 metri cubi, l’allargamento del porto turistico per ospitare imbarcazioni più grandi, da 10-12 metri e un incremento dei posti barca, ed inoltre la realizzazione dell’ampliamento del campo da golf di Primero da 9 a 18 buche, tutto questo su un area di 1.296.052 metri quadrati.
Il nuovo polo termale
Un altro progetto di trasformazione urbanistica viene reso pubblico, dopo due anni di lavoro a porte chiuse, il 21 febbraio 2011, quando si presenta il nuovo polo termale di Grado, il cui Project Finance - con bando pubblicato sulla gazzetta europea con scadenza 7 novembre - prevede la realizzazione di opere in un’area di 170mila metri quadrati, con la possibile demolizione e ricostruzione del vecchio edificio termale fatto dall’architetto Avon.
Nel nuovo progetto è prevista la possibilità di realizzare un nuovo mega albergo da 160 stanze e un parcheggio sotterraneo da 500-1000 posti auto, con la riprogettazione di tutta l’area. Con il bando si punta ad avere un intervento privato per circa 80-100 milioni di euro, a cui andrebbero ad aggiungersi i 22 milioni previsti dalla Regione Friuli Venezia Giulia nel periodo 2010-2024.
E anche qui apriamo una piccola parentesi: il Project Finance, in Italia, ha trovato spazio per lo più nella realizzazione di opere di pubblica utilità. In questa configurazione, i soggetti promotori propongono ad una Pubblica amministrazione di finanziare, eseguire e gestire un'opera pubblica, il cui progetto è stato già approvato, in cambio degli utili che deriveranno dai flussi di cassa generati per l'appunto dalla gestione dell'opera stessa. Nel nostro caso gli utili corrispondono alle entrate che si avrebbero dal nuovo polo termale e dall’albergo.
Inoltre, in Italia l’impostazione del project financing è diversa da quella classica: mentre quest’ultima si basa su una equa ripartizione del rischio tra il soggetto promotore (l’amministrazione pubblica) e gli investitori privati, in Italia il rischio viene assunto dal soggetto investitore e questo succede anche a Grado. Ne consegue che anche gli utili, quando arriveranno, finiranno per lo più nelle tasche degli imprenditori, il fallimwnto sarà scaricato sul congtribuente. La legge del 1998 n. 415, cd. legge Merloni-ter prevede infatti una concessione "speciale" per la costruzione e gestione di un'opera pubblica a favore del soggetto che la realizza su terreno di proprietà pubblica; l’area viene data in concessione d’uso oppure in diritto di superficie, il privato si accolla le spese di realizzazione e in cambio ottiene terreno e utili di gestione.
I problemi, per i promotori, non mancano, a partire da un ricorso al Consiglio di Stato presentato dalla Magnifica Comunità di Grado, secondo la quale l’area in questione, su cui sorge l’attuale Parco delle Rose, è soggetta ad usi civici, quindi vincolata e non può essere interessata dal progetto ristrutturazione urbanistica. É un problema che in realtà incombe su tutti i progetti, insistendo essi, totalmente o in buona parte, in un’area di tutela paesaggistica, in quanto ritenuta di notevole interesse da un decreto ministeriale del 17 dicembre 1962 ex lege 1492 del 1939.
E forse questo è anche uno dei motivi per cui, finora, la nuova amministrazione comunale, insediata nel maggio 2011, non si è ancora espressa ufficialmente sulle espansioni. Una parte della minoranza in consiglio è invece nettamente contraria e sta cercando bloccare i progetti e di informare in modo adeguato la popolazione.
Ambientalisti all’attacco
Sulla stessa linea d’onda le associazioni ambientaliste, per le quali questa mega espansione edilizia - oltre ad avere un grave impatto ambientale e a modificare lo skyline quasi piatto di Grado (dove nei tempi lontani si scorgeva solo il campanile di Sant’Eufemia oggi cominciano già a spuntare i primi edifici da sette piani), ma anche il water font (gli interventi della Sacca dei Moreri andrebbero a sostituire la lussureggiante vegetazione del litorale) – avrebbe un effetto negativo anche sul turismo.
“In un primo momento - hanno denunciato in numerosi documenti Wwf, Legambiente e Italia Nostra - i numerosi cantieri in realizzazione getteranno la città nel caos, con i mezzi pesanti sulle strade, il rumore, la polvere, creando evidenti disagi per i turisti. Una volta realizzate, poi, tutte queste cubature (le quali comportano l’insediamento di nuovi 7mila abitanti teorici) raddoppieranno la popolazione della città balneare (nel 2009 Grado contava infatti 8.614 abitanti). Le conseguenze sono evidenti a tutti: durante l’estate i nuovi turisti andranno ad affollare le già affollate spiagge, i servizi e le due sole strade di accesso alla città, mentre nel resto dell’anno ci sarà un milione di nuovi metri cubi pressoché abbandonato”.
Secondo le associazioni, l’espansione edilizia aumenterebbe la pressione antropica sui due sistemi ambientali già in sofferenza - il Sito d’Importanza Comunitaria (SIC - Direttiva Habitat) e Zona di Protezione Speciale (ZPS - Direttiva Uccelli) della Laguna di Grado-Marano e l’area SIC-ZPS costiera del banco Mula di Muggia -, interrompendo ancor di più il precario corridoio ecologico attualmente esistente.
“Queste speculazioni edilizie – hanno concluso le associazioni ambientaliste – dovrebbero portare giovamento al sistema turistico gradese e invece finiranno per causare gravi disagi e per stravolgere definitivamente il paradiso che è ancora oggi Grado, facendole perdere quelle caratteristiche di tranquillità e vivibilità che la fanno apprezzare dai tantissimi turisti che ogni anno varcano le frontiere per raggiungerla”.
Il cemento “sostenibile”
Di diverso avviso, ovviamente, degli imprenditori che hanno presentato i progetti, che vedono in queste urbanizzazioni un’occasione imperdibile di rilancio turistico della cittadina. Nella relazione del Masterplan di Zamparini City si parla di un complesso polifunzionale qualificato in grado di attirare investimenti che possono contribuire allo sviluppo turistico economico della realtà Gradese e del suo territorio all’interno di un quadro ambientale sostenibile. Come? Limitando il consumo di acqua, anche mediante sistemi di recupero; promuovendo l’integrazione paesaggistica ambientale e naturalistica degli interventi dello sviluppo economico; puntando sulla qualità progettuale e la mitigazione degli impatti ambientali e la migliore contestualizzazione degli interventi; limitando il consumo del suolo e i fenomeni di Sprawl urbano; valorizzando la risorsa rifiuti con politiche di massimizzazione della differenziata e del recupero; incrementando la mobilità ciclo-pedonale e promuovendo l’impiego di fonti energetiche rinnovabili.
Nonostante questa presentazione eco-compatibile delle nuove lottizzazioni, rimane il fatto che le nuove espansioni edilizie - destinate letteralmente a raddoppiare il comune di Grado - vanno nella direzione opposta ad uno sviluppo sostenibile del turismo, che punti sull’utilizzazione e la valorizzazione del patrimonio esistente, sia edilizio che naturale e paesaggistico, un turismo di nicchia che faciliti quella destagionalizzazione che consentirebbe alla località adriatica di attrarre turisti non solo per due mesi all’anno (si osservi peraltro che da studi comunali le presenze a Grado sono in diminuzione rispetto ai dati dei primi anni 2000).
L’incremento delle aree urbanizzate e l’aumento delle seconde case favorirebbe altresì uno sviluppo economico e turistico vetusto e già in crisi, come testimonia il fatto che negli ultimi anni all’aumentare delle edificazioni non si è avuto un incremento delle vendite, lasciando invendute. E infatti molte abitazioni restano invendute.
Puntare su un modello economico/turistico vecchio, anche se riveduto alla luce delle nuove tecnologie edilizie, resta sempre un azzardo, soprattutto in periodi di crisi come quello che stiamo vivendo. Un azzardo il cui costo, peraltro, non ricadrà chi ha scelto questo tipo di sviluppo turistico ma sull’intera comunità gradese.